Sollte ich eine Eskalationsklausel in mein Immobilienangebot einbeziehen?

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Q: Ich denke darüber nach, ein Angebot auf einer Immobilie zu machen. Mein Immobilienmakler schlug vor, dass ich eine Eskalationsklausel aufnehmen sollte. Ich bin jedoch zuversichtlich, dass ich dieses Haus kaufen kann, weil es derzeit keine anderen Angebote gibt. Soll ich den Rat meines Agenten folgen oder einfach mein Angebot machen? Und was ist sowieso eine Eskalationsklausel?

A: Als Eigenheimkäufer geben Sie möglicherweise zu viel Vertrauen in Ihr Angebot. Nur weil Sie keinen bekannten Wettbewerb haben, heißt das nicht, dass Sie die Immobilie bekommen werden. Selbst wenn Sie sich sicher sind, dass Sie eine Immobilie gewinnen werden, könnte es jemanden geben, der ein höheres Angebot in letzter Minute macht. Aus diesem Grund könnte es eine gute Idee sein, eine Immobilien -Eskalationsklausel in Ihren Kaufvertrag aufzunehmen, sodass Sie die Möglichkeit haben, ein höheres Angebot als Ihr ursprüngliches Angebot zu überbieten, aber in der Reichweite, die Sie bezahlen möchten.

Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, was eine Eskalationsklausel in Immobilien ist und warum Sie in Betracht ziehen sollten, eine in Ihr Angebot einzubeziehen.

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Was ist eine Eskalationsklausel?

Eine Eskalationsklausel (oder eine Rolltreppe) startet automatisch den Verhandlungsprozess für Ihr Angebot zum Kauf eines Eigenheims, falls ein anderer Käufer Sie überbieten sollte. In einer Standard -Transaktion ohne Eskalationsklausel, wenn Sie auf ein Haus bieten und jemand einsetzt und ein höheres Angebot annimmt und der Verkäufer das höhere Angebot annimmt, verlieren Sie die Möglichkeit, das Haus zu kaufen. Eine Eskalationsklausel bietet Ihnen jedoch die Möglichkeit, Ihr Angebot automatisch zu einer vorgegebenen Figur zu versüßen.

Eine Eskalationsklausel enthält typischerweise drei Hauptkomponenten.

Wie funktioniert eine Eskalationsklausel?? In der Regel hilft Ihr Immobilienmakler Ihnen, einen Kaufvertrag abzuschließen. Sie können auch die Hilfe eines Immobilienanwalts bitten, um sicherzustellen, dass die Eskalationsklausel ordnungsgemäß geschrieben ist. Was das Rolltreatangebot im Wesentlichen besagt, ist, dass Sie einen bestimmten Betrag für die Immobilie anbieten. Wenn ein anderer Käufer jedoch den gleichen Betrag oder mehr als Ihr Angebot anbietet, zeigt die Eskalationsklausel an, dass Sie bereit sind, Ihr Angebot schrittweise um einen festgelegten Betrag zu erhöhen, bis Sie eine bestimmte Kappe erreichen. Unten finden Sie ein Beispiel dafür, wie dies strukturiert werden kann:

Originalangebot: $ 450.000
Eskalationsbetrag: $ 5.000
Maximaler Preis: $ 550.000

Laut Freddie Mac lautet der Eskalationsprozess so: Sobald ein Verkäufer ein höheres Gebot von einem anderen Käufer erhält, muss der Verkäufer Ihnen einen soliden Nachweis eines höheren Angebots als Ihr vorlegen. Wenn ein konkurrierender Käufer mit den oben genannten Beträgen ein Angebot von 460.000 US -Dollar auf der Immobilie abgibt, wird Ihre Eskalationsklausel dieses Angebot automatisch übertrifft, indem Sie mit 465.000 USD kontert werden. Dies wird hin und her gehen, bis Ihr maximaler Preis von 550.000 US -Dollar erreicht ist.

In den meisten Fällen endet dies lange, bevor Sie Ihren maximalen Preis erreichen, und Sie gewinnen möglicherweise das Haus. In einem starken Verkäufermarkt, insbesondere in einem hochdarden Gebiet, können Gebote über den Preis eines Eigenheims mehrere hunderttausend Dollar probieren.

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Eskalationsklauseln können auf dem Markt eines Verkäufers von Vorteil sein.

Sollten Sie in Betracht ziehen, eine Eskalationsklausel in einen Verkäufermarkt aufzunehmen? Es wäre wahrscheinlich eine gute Idee, dies zu tun, wenn man bedenkt, dass das Wohnungsbestand niedrig sein kann und die Nachfrage hoch ist. Hier sind einige Gründe, warum Sie eine Eskalationsklausel auf dem Markt eines Verkäufers in Betracht ziehen sollten.

• Es kann das Katzen-Maus-Spiel beseitigen. Auf dem Markt eines heißen Verkäufers muss der Verkäufer möglicherweise mit zahlreichen potenziellen Käufern hin und her gehen. Der Vorteil einer Eskalationsklausel auf dem Markt eines Verkäufers besteht darin, dass der Verkäufer Ihr niedrigstes und höchstes Angebot sofort informiert. Dies könnte ihre Entscheidung erleichtern.
• Eine Eskalationsklausel könnte den Prozess beschleunigen. Obwohl die Eskalationsklausel Verhandlungen und sogar einen Bieterkrieg auslösen könnte, gibt es Zeiten, in denen sie auch andere Geschäfte zur Ruhe bringen könnten. Wenn Ihr Eskalationsbetrag mehrere tausend über dem liegt, was andere Käufer bereit sind zu zahlen, können Sie die Immobilie sofort gewinnen.
• Auf dem Markt eines heißen Verkäufers kann eine Eskalationsklausel die einzige Option sein, die in Betracht gezogen wird. Es wird wahrscheinlich viele hohe Angebote geben. Um nicht durch ein Angebot überbieten zu können, ist es daher eine gute Idee, eine Eskalationsklausel aufzunehmen. Seien Sie bereit, über den geforderten Preis so hoch zu gehen, wie es Ihr Budget zulässt.

In den meisten Fällen schlägt ein Immobilienmakler vor, eine Eskalationsklausel nur dann einzubeziehen, wenn er sicher ist. Selbst wenn der Wettbewerb fehlt, ist es Ihre sicherste Option, eine Eskalationsklausel in Ihr Angebot aufzunehmen, wenn der Gesamtmarkt den Verkäufern stark begünstigt, in Ihr Angebot aufzunehmen. Solche Marktbedingungen könnten mehrere Käufer in letzter Minute bringen, die einen Immobilien-Biding-Krieg auslösen, der Ihr Angebot direkt vom Tisch gestalten könnte. Ein Verkäufer kann mit dem besseren Angebot zum Käufer weitergehen, insbesondere wenn ein Käufer in letzter Minute das Haus mit Bargeld kaufen möchte.

„Es lohnt sich immer, eine Eskalationsklausel in Ihren Vertrag zu setzen, wenn die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie dies erfordert“, sagt Stephen Michalakos, Immobilienmakler bei Engel & Völkers in St. Petersburg, Florida. Michalakos fügt hinzu, dass sich der Markt mit steigenden Zinssätzen, wenn sich der Markt ändert.”

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Es gibt Nachteile zu Eskalationsklauseln.

Obwohl Eskalationen insbesondere auf dem Markt eines Verkäufers von Vorteil sein können, kann es einige Nachteile geben, diese in Ihr Angebot aufzunehmen. Hier sind ein paar.

• Es sieht möglicherweise nicht wie ein attraktives Angebot für den Verkäufer aus. Wenn ein Verkäufer mehrere Angebote auf dem Tisch und eine mit einer Eskalationsklausel hat, bevorzugen er möglicherweise traditionelle Angebote, in denen Käufer nur ihre besten Angebote präsentieren.
• Die Verhandlungen könnten den Verkaufszeitleiste verzögern. Sie sind nicht der einzige, der eine Frist für sich bewegt. Der Verkäufer muss das Eigentum möglicherweise aus persönlichen Gründen so schnell wie möglich verlassen. Das Hinzufügen einer Eskalationsklausel kann zu Verzögerungen beim Verkaufsprozess führen und ihre Zeitleiste beeinträchtigen.
• Sie können die Immobilie doch nicht bekommen. Unabhängig davon, wie viel Geld Sie bereit sind, eine Immobilie aufzunehmen, denken Sie daran, dass Geld nicht der einzige Faktor ist, den ein Verkäufer berücksichtigen kann. Eine Eskalationsklausel garantiert nicht unbedingt, dass Sie das Haus bekommen werden. Wenn beispielsweise ein niedrigerer Bieter früher als Sie können, kann der Verkäufer dieses Gebot stattdessen.

In einigen Fällen ist eine Eskalationsklausel möglicherweise nicht erforderlich und kann sogar gegen Käufer arbeiten. Laut Megan Micco Associate bei Meganmicco.Com in Berkeley, Kalifornien, „Ein erfahrener lokaler Immobilienmakler wird ein starkes Verständnis der Preistrends auf seinem lokalen Markt haben. Sie sollten in der Lage sein, den endgültigen Verkaufspreis innerhalb eines engen Bereichs prognostizieren und ihren Kunden entsprechend beraten “, sagt sie. „Daher sollte es keine Notwendigkeit geben, eine Eskalationsklausel aufzunehmen.”

MICCO warnt weiter, dass das Einlegen einer Eskalationsklausel in einen Einkaufsvertrag für Wohngebäude eine rote Fahne für einen Listing -Agenten sein kann, in dem er erklärt: „Dies ist ein Zeichen dafür, dass der Käufer entweder hofft, einen Deal zu erhalten, indem er den wahrscheinlichen Verkaufspreis unterbietet oder dass sie sie werden von einem unerfahrenen Agenten vertreten, der seinen Kunden nicht berät, was es braucht, um ein Angebot in einem Wettbewerbsmarkt zu gewinnen.”

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Erwägen Sie, eine Bewertungskontingenz hinzuzufügen.

Mit einer Einschätzung der Einschätzung können Sie den Homepurchase-Vertrag brechen, wenn eine Bewertung zeigt, dass der Wert des Eigenheims im Wesentlichen geringer ist als der vereinbarte Verkaufspreis.

Die Bewertungen sind in Immobilientransaktionen ziemlich typisch und werden häufig von der Hypothekengesellschaft des Käufers verlangt, die sicherstellen möchte. Wenn eine Beurteilung mit dem Kaufpreis zurückgeht, kann die Bank die Finanzierung des vollständigen Kaufpreises ablehnen. Dies bedeutet.

Bewertungsverbindlichkeiten sind jedoch eine weitere „rote Fahne“, die Verkäufer möglicherweise vermeiden möchten, insbesondere wenn die Eventualverbindlichkeit auf eine Eskalationsklausel kommt, die Verkäufer möglicherweise auch als eine belastende Komplikation empfinden.

„In einem starken Verkäufermarkt ist es als Käufer mit jeder Art von Kontingenz sehr schwierig“, warnt Micco, warnt Micco.

Wie auch immer Sie Ihr Angebot präsentieren. Es ist wichtig, alle möglichen Fallstricke sorgfältig zu berücksichtigen. Per Michalakos: „Wenn Sie ein Haus über Finanzierung kaufen, einschließlich einer Einschätzung mit Ihrer Eskalationsklausel, wird ein guter Hypothekenprofi und einen großen Immobilienberater ein wenig finanzielle Kreativität erfordern.

Wenn Sie jedoch Bargeld für Ihr neues Zuhause zahlen, ändert sich das Spiel. „Viele Angebote sind alle Bargeld und benötigen überhaupt kein Darlehen oder keine Einschätzung“, sagt Micco. Wenn Sie auf die Bewertung verzichten.

Wenn Sie am Ende eine Immobilien-Eskalationsklausel in Ihr Angebot oder ohne Bewertungskontingenz-Michalakos einbeziehen, bietet dies einen folgenden Rat: „Ihr Eskalationsmaximum sollte als Ihr bestes, höchstes und endgültiges Angebot angesehen werden. Sie sollten erkennen, dass Ihr Eskalationsmaximum von anderen Angeboten geschlagen wird.”

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