Umbau für den Wiederverkauf umdrehen

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Mit einer Flut von notleidenden Immobilien auf dem Markt sind die Menschen bestrebt, Geschäfte zu machen. Aber es gibt wenig Raum für Fehler. Sie müssen klug über die Häuser, die Sie kaufen, und die Reparaturen, die Sie durchführen. Sie müssen auch bereit sein, Ihr Eigentum langfristig zu halten, oder Sie könnten mit einem Haus, das Sie nicht verkaufen können, und eine Hypothekenzahlung, die Sie sich nicht leisten können. Aber wenn Sie versuchen, Häuser umzudrehen, hier sind einige Dinge, die Sie wissen müssen.

Das richtige Haus finden
Immobilieninvestoren leben und sterben durch die Zahlen. Sie müssen sich in den Deal verlieben, nicht in das Haus. Und tolle Angebote werden nicht auf dich aussteigen. Erfahrene Investoren verbringen jeden Tag Zeit damit, nach verzweifeltem Eigentum zu suchen und ein Netzwerk von Menschen zu haben, die Geschäfte für sie suchen.

Einige Investoren setzen sich darauf ein, einen anderen Weg nach Hause zu nehmen, um nach möglichen Angeboten zu suchen. Andere, wie Sid Davis, ein Immobilieninvestor und Autor von Home -Makeovers, die sich verkaufen: schnelle und einfache Möglichkeiten, um den höchstmöglichen Preis zu erhalten, Empfehlen Sie, eine bestimmte Nachbarschaft auszuwählen und regelmäßig durchzufahren. "Suchen Sie nach dem besten Angebot in der besten Nachbarschaft", sagt Davis. „Selbst in den besten Bereichen gibt es immer Menschen, die schnell verkaufen müssen. Wählen Sie einen Zielbereich aus, den Sie möchten, und machen Sie Flyer aus, in denen sagen: "Ich kann in einer Woche schließen" oder "Geld im Voraus - im Voraus.„Es gibt viele Menschen in Schwierigkeiten. ”

Suchen Sie nach einem Haus, das weit unter dem Marktwert liegt, sagen Experten, sagen Experten. Dies ist der einzige Weg, um auf dem heutigen Markt Geld zu verdienen.

Finanzierung finden
Selbst wenn das Hypothekenversicherer locker war, waren Banker für Anleger härter als für Inhaber der Eigentümer, mussten mehr Geld gesenkt und höhere Zinssätze und Gebühren verlangen. Heute sind die Kreditgeber enger als je zuvor, wenn es darum geht, Geld für Immobilieninvestitionen zu leihen.

Für Rehabber, die ein Zuhause besitzen. Aber verstehen.

Langfristig denken
Viele professionelle Immobilieninvestoren betrachten das Flippen als ein kurzsichtiger Ansatz für das Geschäft. Laut Jones -Cox ist praktisch der einzige Vorteil ein schneller Gewinn, aber die Kapitalertragssteuern essen einen großen Teil davon - und die aktuellen Marktbedingungen sind einem schnellen Verkauf nicht förderlich. Außerdem sind Reha -Projekte dafür berüchtigt, länger zu dauern und mehr Geld zu kosten als erwartet. Es ist weitaus besser, das Haus zu halten und die langfristigen Vorteile zu genießen.

Davis, der in einem Jahr sieben Häuser gedreht hat, stimmt zu und sagte: „Ich habe 10.000 bis 12.000 US -Dollar pro Haus verdient und dachte, ich sei ziemlich heißes Zeug. Es war das Dümmste, was ich je gemacht habe. Wenn ich sie als Vermietung behalten würde, hätte ich 1 Dollar.5 Millionen Eigenkapital inzwischen.”

Vielleicht ist der intelligenteste Weg, sich im Moment zu nähern, insbesondere für den neuen Investor, darin, ein Haus als Besitzer des Eigentümers zu kaufen, zwei oder drei Jahre lang darin zu leben und es zu reparieren, und es dann für einen Gewinn zu verkaufen. Sie erhalten einen besseren Zinssatz für die Finanzierung, beseitigen die größeren Zahlungen, die von Investoren und die kräftigen Kapitalertragssteuer erforderlich sind, die Flopper für die Häuser, die sie schnell kaufen und verkaufen. „Das ist eine ziemlich spektakuläre Strategie, um 50.000 oder 100.000 US -Dollar zu verdienen und keine Steuern darauf zu zahlen“.

Die richtigen Renovierungsarbeiten machen
Sobald Sie das Haus gefunden haben, müssen Sie eine Renovierung und ein Reparaturbudget durchführen. Der erste Schritt besteht darin, einen ungefähren Verkaufspreis festzulegen. Dies wird erreicht, indem eine vergleichende Marktanalyse von Häusern durchgeführt wird, die denen ähneln, die Sie in Bezug. Schauen Sie sich die Preise der verkauften Häuser an - und die seit Monaten sitzen, empfehlen Dean Graziosi, einem Tempe, einem in AZ ansässigen Immobilieninvestor und Autor von Der Immobilienmillionär. Das gibt Ihnen eine gute Vorstellung davon, was Sie in Ihre Reha einbeziehen sollen.

Dann ziehen Sie ab, wie viel Sie für das Haus bezahlt haben, Ihre anderen Ausgaben (z. "Das wird Ihnen sagen, wie viel Sie ausgeben können", sagt er. Die Reparaturregeln für Reha sind denjenigen, die für Hauskäufer empfohlen wurden, ziemlich ähnlich, um ein eigenes Haus zu verkaufen, die zu verkaufen sind: Erste Eindrücke sind kritisch. Achten Sie also genau auf den Vorgarten, das Äußere des Hauses und den Eingang. Küchen und Meisterbäder verkaufen das Haus; Setzen Sie den Käufern Ihren Dekorationsstil nicht auf. und halten Sie die Farben in einer neutralen Palette, damit Käufer es zu ihren eigenen machen können.

Der größte Fehler, den Jones-Cox in ihren Reha machen, ist, Geld für Upgrades auszugeben, die keinen Mehrwert bieten und für die Nachbarschaft nicht angemessen sind. "Sie geraten in diese Immobilien, verlieben sich in sie und denken, es wäre großartig, einen Whirlpool im Badezimmer eines 125.000 -Dollar -Hauses zu stecken", sagt sie. „Sie sind nicht vernünftig darüber, was getan werden soll, über Bord gehen und ihre Investition niemals zurückbekommen.”

Diane Saatchi, ein Senior Vice President der Corcoran Group, der in East Hampton, NY, ansässig ist, sieht dasselbe in Multimillionen-Dollar-Reha. "Manchmal verbringen die Leute in einer Weise, die nicht so wichtig ist", sagt Saatchi. „Jemand wird einen teuren Generator einsetzen und nicht genügend Schrank- oder Lagerraum für die Größe des Hauses hat. Oder sie werden etwas tun, das nicht zu einer Nachbarschaft passt. Wenn es eine Nachbarschaft ist, in der alle Häuser Garagen haben und Sie die Garage in einen Übungsraum verwandeln, ist das dumm, das ist dumm.”

Wenn Sie wie ein erfolgreicher Immobilieninvestor denken und als längerfristige Investition umdrehen oder rehabilitieren, sind Sie eher Erfolg.

Es gibt Dutzende von Möglichkeiten, einen Umbaujob für den Wiederverkauf zu verpfuschen. Ganz oben auf der Liste stehen:

• Mach deine Hausaufgaben nicht. Es gibt heute so viele Häuser auf dem Markt, dass der Wettbewerb um Käufer heftig ist. Schauen Sie sich den Wettbewerb an, bevor Sie Wände ausschalten. Der einfachste Weg, dies zu tun, besteht darin, offene Häuser in der gleichen Preisklasse zu besuchen.
• Über Bord gehen. Sie möchten, dass Ihr Haus auffällt, aber nicht wie ein schmerzender Daumen. Machen Sie Ihre ein wenig besser als die Konkurrenz, behalten Sie aber die Konsistenz mit der Nachbarschaft bei.
• Den Hof ignorieren. Einige Rehabber verbringen ihre ganze Zeit im Innenraum und vergessen das Äußere. Der Rasen muss in der bestmöglichen Form sein.
• Ecken schneiden. Es gibt einen großen Unterschied zwischen den so kostengünstigen Tätigkeiten von Dingen wie möglich und einem blinden Auge auf wichtige Probleme, um Geld zu sparen. Reinigen und malen Sie nicht nur, wenn etwas repariert oder ersetzt werden sollte.
• Einstellung nicht lizenzierter Auftragnehmer. Probleme mit der strukturellen Integrität des Hauses oder seiner Hauptsysteme - Heizung und Kühlung, Sanitär und Strom - müssen von lizenzierten, versicherten Fachleuten repariert werden.
• Ich versuche alles selbst zu tun. Wenn Sie noch einige der schwierigeren Jobs zur Verbesserung des Hauses erledigt haben, die Sie für Ihr Haus - wie elektrische oder Sanitärarbeit - haben, ist jetzt wahrscheinlich nicht der Zeitpunkt, es zu versuchen, es zu versuchen. Sie werden frustriert und vielleicht sogar verletzt. Stellen Sie einen Fachmann ein und stellen Sie sicher, dass Sie diese Kosten in Ihrem Reparaturbudget zuweisen.
• Unterschätzung des Zeitrahmens. Sie sollten wahrscheinlich die zeitliche Zuteilung für die Ausführung des Auftrags padeln - insbesondere wenn Sie keine zusätzlichen Monate auf der Hypothek bezahlen können. Wenn Sie zwei Hypotheken halten, ist es kritisch, eine realistische Zeitlinie festzulegen.