Schaffung erschwinglicher Wohnraum

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Seit dem Zweiten Weltkrieg hat die Bundesregierung die Hand in der Förderung und Unterstützung erschwinglicher Wohnungen durch GI-Rechnungen und finanzielle Finanzierung. Diese Richtlinien und Subventionen trugen sehr effektiv bei der Rückkehr von GIS und anderen Erstkäufern bei, die in ihre ersten Häuser einbezogen werden. Aber mit einem schnellen Wirtschaftswachstum und dem Babyboom konnten traditionelle föderale Subventionen allein nicht mit der wachsenden Erschwinglichkeitslücke Schritt halten. Familien brauchen sichere und anständige Orte zum Leben. Gemeinden benötigen ein angemessenes Wohnungsangebot zu allen Preisniveaus, und Unternehmen benötigen Wohnraum, der für ihre Belegschaft erschwinglich ist.

Erschwinglich zu kaufen
Die Bundesregierung definiert die Erschwinglichkeit von Wohnraum als Wohnkosten, die 30 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Wohnkosten werden als Miete oder Prinzip, Zinsen, Steuern und Versicherungen zusammen definiert (PITI). Wenn wir davon ausgehen, dass Sie das mittlere Einkommen von 2002 von 43.318 USD (u verdienen.S. Volkszählung), Sie würden nicht mehr als 1.083 US -Dollar pro Monat für Wohnkosten ausgeben. Wenn wir auch davon ausgehen, dass Sie ein Haus zum Medianpreis von 2002 von 158.300 USD (National Association of Realtors) kaufen, müssten Sie eine Anzahlung von 28.890 US.Natürlich gibt es andere Faktoren, die diesen Deal beeinflussen, einschließlich Hypothekenzins, Laufzeit (Länge) des Darlehens, der Punkte und der Schließungskosten. Ändern Sie diese Faktoren, und Ihre Anzahlung oder monatliche Zahlungen können steigen oder sinken. Und wenn Sie die Punkte und die Schließkosten berücksichtigen, beträgt Ihr Gesamtkostenaufwand beim Schließen über 33.000 US -Dollar! Nach der Definition der Regierung kann dieses Haus erschwinglich sein, um zu besitzen, aber mit so viel Bargeld wäre es für Sie erschwinglich, den Kauf zu erwerben?

Erschwinglich zu bauen
Ein wesentlicher Faktor für die Erschwinglichkeit sind die Kosten für die Herstellung von Wohnraum. Builder -Gruppen behaupten häufig - und staatliche Statistiken unterstützen diese Behauptungen, dass das Hausgebäude traditionell die Nation aus der Rezession herausführt. Kein Wunder, wenn Sie der Ansicht sind, dass der Hausbau nicht nur den Geschäften, sondern auch den Fertigung, professionelle Dienstleistungen und sogar Transportmittel nützt. Die Nachfrage nach neuem Wohnraum kann jedoch zu Mangel an Arbeit und Material führen. Verzögerungen aufgrund von Wetter- oder Genehmigungsproblemen erhöhen auch die Kosten und diese Kosten werden an den Käufer weitergegeben. Bauherren neuer Häuser arbeiten in der Regel mit relativ engen Nettogewinnmargen von 5 bis 10 Prozent, so.

Ein erfahrener Baumeister kann dem Käufer helfen, die Kosten durch sorgfältige Design und Materialauswahl niedrig zu halten. Dieser Prozess wird als „wertvolles Engineering“ bezeichnet und als Käufer ist es in Ihrem Interesse, einen Bauunternehmer zu finden, der ihn gründlich versteht. Obwohl die Bauindustrie sicherlich von Innovationen in Materialien und Methoden profitiert, kann der unabhängige Bauunternehmer im Allgemeinen nicht in der Lage sind, sich auf die Erschwinglichkeit des Wohnraums auswirken zu. Stellen Sie sich das so vor: eine Villa in Höhe von 750.000 US. Es sind nicht nur die Oberflächen, die den aufgeblasenen Preis ausmachen.

Wohnungskosten senken
Eine der wichtigsten Möglichkeiten zur Erschwinglichkeit ist die Erhöhung der Wohnungsdichte. Landnutzungsvorschriften auf Bundes-, Landes- und lokaler Ebene können enorme Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum haben. Feuchtgebiete Vorschriften nehmen beispielsweise große Landstraßen aus dem Immobilienmarkt und verringern das Angebot. Lokale Zonierungsregeln, die für jedes Einfamilienhaus von fünf Hektar Dauer erfordern. Es gibt bestimmte Fixkosten für die Entwicklung eines Grundstücks, einschließlich Standortplanung und Genehmigungen, Straßen, Strom, Abwasserkanal und Wasser. Alle diese Kosten müssen in den Verkaufspreis des Wohnraums einbezogen werden, der auf dem Paket aufgebaut ist. Wenn Zonierung oder andere Vorschriften das Paket auf den Bau eines Hauses einschränken. Wenn die Zonierungsvorschriften eine höhere Dichte von Wohnungshäusern pro Paket ermöglichen-kann der Bauunternehmer die Landentwicklungskosten über alle Wohneinheiten verteilen, sodass das gleiche Haus tatsächlich weniger kosten würde, um zu bauen und zu kaufen.

Wohnungsrichtlinie für Erschwinglichkeit
Die lokalen Regierungen springen normalerweise ein, wenn ein Mangel an erschwinglichem Wohnraum die Vitalität der Gemeinde schädigt. In vielen Bereichen des Landes können es wesentliche Arbeiter wie Polizei, Feuerwehrleute, medizinische Arbeiter und Lehrer nicht leisten, in den Gemeinden zu leben, in denen sie arbeiten. Einige Gemeinden bieten jetzt Subventionen und andere Anreize an, die Erschwinglichkeit zu schließen und die Arbeitnehmer näher an ihre Arbeit zu locken. Andere Maßnahmen, die von lokalen und staatlichen Regierungen eingesetzt werden.

In Massachusetts zum Beispiel ist Act 40b ein staatliches Statut, nach dem jede Gemeinde im Bundesstaat eine Wohnungspolitik mit dem Ziel hat, mindestens 10 Prozent ihres Wohnungsbestands für Personen erschwinglich zu erschwinglichen (AMI). Solche Maßnahmen erfordern möglicherweise, dass Entwickler die Wohnungsdichte erhöhen, um das verfügbare Land effizienter zu nutzen. Einige Regeln erfordern Entwickler, einen bestimmten Prozentsatz der Häuser zu erwerben, die sie erschwinglich bauen. Act 40b war eines der ersten derartigen Statuten des Landes und war teilweise für die Schaffung von ungefähr 18.000 Wohneinheiten verantwortlich, die dieser Erschwinglichkeit entsprechen. Maine folgte einem ähnlichen Gesetz. Heute gibt es eine wachsende Liste von Staaten, in jedem Bereich des Landes mit bestehenden oder ausstehenden Rechtsvorschriften, die die Erschwinglichkeit von Wohnraum fördern und/oder verpflichtet.

Es gibt auch eine Reihe von gemeinnützigen Organisationen und Programmen, die sich speziell mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum befassen. Community Land Trusts (CLTs) sind beispielsweise normalerweise private, gemeinnützige Unternehmen, die Zuschüsse und Spenden für den Kauf von Land und Wohnraum für langfristige Erschwinglichkeit sichern. Die meisten CLTs verkaufen die Häuser, halten das Land „im Vertrauen“ durch langfristige Landmietverträge an den Hausbesitzer. Die meisten CLT -Leasingverträge erfordern eine Art Eigenkapitalbeschränkung, damit das Haus für den nächsten Käufer erschwinglich bleibt, wenn das Haus verkauft wird. Andere Organisationen sind Habitat für die Menschheit, Nachbarnwerke, staatliche Wohnungsfinanzierungsagenturen und lokale Wohnungsbehörden. Ein relativ neues föderales Programm, das von lokalen Wohnungsbehörden verwaltet wird, ermöglicht berechtigte Mieter, ihre Wohnungsgutscheine in Abschnitt 8 zu nutzen, um ein Haus zu kaufen. Lokale Banken und Hypothekengeber haben häufig die neuesten Informationen zu Kreditprogrammen für Erstkäufer.

Fallstudie: Gemeinde Land Trusts retten Wohnraum
Die Stadt Burlington, eine Stadt mit etwa 40.000, ist Vermonts größte Stadt. Trotz seiner stabilen Wirtschaftlichkeit und des Kleinstadt Charme hat Burlington seinen Anteil an Großstadtproblemen: hohe Mieten, Abwesenheit Vermieter, altern. 1984 gründete die Stadtführer und Wohnungsbauanwälte den Burlington Community Land Trust (BCLT), den ersten von CLT finanzierten CLT. Heute ist es der größte CLT in der u.S. mit über 2.500 Mitgliedern.

Ein CLT ist eine demokratisch kontrollierte Gemeinschaftsorganisation, die Land und Gebäude erwirbt und das Land für das Wohl der größeren Gemeinschaft im Vertrauen hält. In Bezug auf erschwingliche Wohnungen beseitigt dieses Modell die Kosten des Landes aus der Wohnungskostengleichung, wodurch das Haus viel erschwinglicher wird. Darüber hinaus bietet der Land Trust einen langfristigen (normalerweise 99 Jahre), erneuerbaren Mietvertrag für den Hausbesitzer. Im Gegenzug erklären sich Hauskäufer ein, den Preis des Eigenheims zu begrenzen, wenn sie sich entscheiden, es zu verkaufen. In vielen Fällen erhält der CLT die erste Option, das Haus zu einem Formel abzukaufen. Die Hausbesitzer erhalten weniger Eigenkapital aus dem Verkauf, aber diese Einschränkung stellt sicher, dass das Haus für den nächsten Käufer erschwinglich ist.

Im Durchschnitt ist ein erstmaliges BCLT-Haus für Menschen mit 62 Prozent des mittleren Einkommens in der Fläche erschwinglich. Beim Weiterverkauf ist das durchschnittliche BCLT -Haus für Personen, die 57 Prozent der AMI verdienen.

Die Einschränkung des Eigenkapitals mag vor 20 Jahren eine radikale Idee gewesen sein, aber das Modell ist der Mainstream geworden. Als das Burlington Community Land Trust 1984 gegründet wurde, gab es nur eine Handvoll CLTs. Heute gibt es über 160 in 34 Bundesstaaten und anderen in Kanada und in der U.K.