Kann es nicht verkaufen? Mieten Sie es aus

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Es war ein erfolgloser Versuch, für eine kleinere Hauszahlung zu verkleinern, die Joseph Cortez, einen Makler in Corpus Christi, TX, führte, um Vermieter zu werden.

"Meine Frau und ich haben angefangen, ein Haus zu bauen, weil wir mit unserem ersten Kind schwanger waren", erklärt er. „In dem Versuch, unsere Zahlung herabzustufen, haben wir ein 300 Quadratmeter kleineres Haus gebaut, der kleiner ist als unsere aktuelle. Dabei hatten wir jedoch mehrere Wetterverzögerungen, und der Bau dauerte länger als erwartet. Meine Frau wurde schwanger und sie und das Haus waren ungefähr zur gleichen Zeit fällig.”

Als die Cortezes darüber nachdachten, mit einem Neugeborenen zu bewegen, waren sie überwältigt, also setzten sie ihr neues Haus auf den Markt. Aber es war nicht so einfach zu verkaufen, wie sie gehofft hatten. Nach großem Interesse, aber ohne Angebote wurde das Paar gefragt, ob er jemandem erlauben würde, ein Jahr lang zu mieten, und dann das Haus kaufen würde. "Wir haben es genommen", sagt er. „Wir verdienen ungefähr 15 US -Dollar pro Monat Gewinn.”

Die Umstände mögen anders sein, aber die Geschichte ist für Hausbesitzer im ganzen Land dasselbe. Während der Markt weiterhin sputtern, werden einige, die zu verkaufen gehofft hatten, jetzt zu widerstrebenden Vermietern.

Entscheidung, Ihr Haus zu vermieten
Die Entscheidung, Ihr Haus zu mieten, kann schwierig sein, sowohl emotional als auch finanziell.

Entscheiden Sie, ob der Verlust, den Sie durch den Verkauf des Hauses für weniger als Sie jetzt schulden würden, mehr ist als jeder Verlust, den Sie während der Miete erleiden würden, sagt Bret Holmes, Präsident der Advanced Management Group, einer in Las Vegas ansässigen Immobilienverwaltungsgesellschaft. "Sie müssen berechnen, wenn Sie heute verkaufen würden, welche Art von Verlust Sie nehmen würden", sagt er. „Dann überlegen Sie, wie viel Sie in der Lücke zwischen der Miete verlieren werden, und wie lange Sie sie mieten möchten.„Wenn Sie beispielsweise jeden Monat einen negativen Cashflow in Höhe von 100 US -Dollar haben, vermieten Sie Ihr Haus und Sie glauben, dass Sie ihn für zwei Jahre mieten, Sie verlieren in diesem Zeitraum 2.400 US -Dollar im Haus im Haus. Wenn das mehr ist als Sie verlieren, wenn Sie es mit Verlust verkaufen, ist es wahrscheinlich am besten, es einfach zu überwinden, erklärt Holmes, erklärt, dass Holmes erklärt. Ansonsten, sagt er, macht es Sinn, es zu mieten.

Emotional gibt es natürlich noch andere Probleme. "Es schafft emotionale Bindungen und macht es schwierig zu sehen. Sie müssen zurücktreten und sich objektiv ansehen, um ein besserer Vermieter zu sein.

Kennen Sie Ihre lokalen Gesetze
Das erste, was Sie tun sollten, wenn Sie sich für die Miete entscheiden, ist, Ihre lokalen Gesetze zu recherchieren. In einigen Bereichen müssen Sie möglicherweise eine Geschäftslizenz haben, wenn Sie Ihr Haus mieten möchten.

„Wir mussten eine Geschäftslizenz aus der Washington, D erhalten.C., Regierung, als wir unser Eigentum mieteten “, erklärt Bronagh Hanley, der Vermieter wurde, als sie von D zog.C. Mit ihrem Mann an die Westküste und das Paar entschied, dass sie ihr Haus nicht verkaufen wollten, an dem sie so lange so hart gearbeitet hatten. Aber Hanley erwartete nicht, dass Schwierigkeiten beim Erhalten des Dokuments. "Es hat ewig gedauert", sagte sie. „Sie hatten zufällige Reparaturen, von denen sie wollten.„Der gesamte Prozess dauerte ungefähr einen Monat, und Hanley sagt, dies ist etwas, was potenzielle Hausbesitzer/Vermieter im Auge behalten muss, da er nicht nur Ihren Zeitplan stören kann, sondern auch emotional anstrengend ist.

Potenzielle Vermieter müssen sich auch über Gesetze zur Chancengleichheit für gleiche Wohnungsbasis informieren, so Braun Mincher, Präsident und Managing Broker von Aggie Real Estate LLC und Aggie Commercial LLC in Fort Collins, CO. "Wenn Sie so etwas wie eine größere Einzahlung durchführen, weil eine Familie ein Haustier hat, ist das eine ziemlich Standardpraxis und würde nicht als Diskriminierung angesehen werden“, erklärt er. „Aber Sie können Ihre Praktiken offensichtlich nicht auf Rasse, Sex, Glaubensbekenntnis, Kultur, Religion oder so etwas verändern. Es muss auf Ihrem tatsächlichen Risiko beruhen.”

Finden des richtigen Mietpreises
Die Entscheidung, was die Miete für Miete berechnen soll, kann schwierig sein, sagt Mincher, denn oft ist der Betrag, für den Sie eine Immobilie mieten können.

"Das ist für viele Menschen schwer zu verstehen, weil sie diese Hypothekenzahlung ausmachen wollen", sagt Holmes.

Und wie viel Sie zahlen, wird die Bank etwas für das, was Sie berechnen.

"Natürlich möchten Sie einen realistischen Blick auf Ihre Piti [Kapital-, Zins-, Steuern-. „Aber Sie müssen auch überlegen, was der Markt in Bezug auf die Miete tragen wird.„Mincher sagt, wenn Sie ein Stadthaus auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben, werden Sie wahrscheinlich keine Zahlung von 1.200 US -Dollar ausmachen, wenn alle anderen ähnlichen Häuser für 900 USD pro Monat mieten.

Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist die Versicherung. Sie zahlen mehr für eine Versicherung in einem Haus, das Sie vermieten, obwohl Sie den Inhalt nicht versichern, nur die Struktur. Rufen Sie die Versicherungsgesellschaft Ihrer Hausbesitzer an und sprechen Sie mit ihnen über einen beliebigen Preissteiger.

Und für Hausbesitzer, die eine Prämie für Granit-Arbeitsplatten, wunderschöne Harthölzer oder die Küche mit vollem Stahl bezahlt haben, gibt es mehr schlechte Nachrichten. Diese zusätzlichen Funktionen führen nicht unbedingt zu höheren Mietpreisen,. "Sie haben möglicherweise aufgrund dieser Dinge weniger freie Stelle, aber Sie sprechen mit Mietern, nicht mit Käufern". „Sie interessieren sich nicht so sehr um Ihre schöne Landschaftsgestaltung. Es ist also eine Herausforderung, herauszufinden, was zu berechnen ist.”

Wie sollte der durchschnittliche Hausbesitzer, der darüber nachdenkt, die Herausforderung zu mieten?? „Sie müssen wirklich nur Zeitungen und Online-Anzeigen überprüfen und ein Gefühl dafür bekommen, was für ein Zuhause in Ihrem Preisbereich innerhalb eines Radius von etwa drei Meilen vorliegt“, sagt Holmes “, sagt Holmes. Weitere gute Informationsquellen sind ein vertrauenswürdiger Broker oder Makler; Wenn Sie eine gute Beziehung zu jemandem in Immobilien haben, kann er Ihnen möglicherweise nützliche Ratschläge geben.

Die richtigen Mieter finden
Sobald Sie Ihr Haus bewertet haben und Interesse von einem potenziellen Mieter haben, ist es wichtig, die Person oder Personen zu überprüfen, die Sie Ihrem Zuhause anvertrauen, mit denen Sie Ihr Zuhause anvertrauen, der Sie anvertrauen können.

"Allerdings können Menschen die Beschäftigung durch Kontakt mit einem aktuellen Arbeitgeber überprüfen", sagt Holmes. „Holen Sie sich Gehaltsscheck -Stubs, um sicherzustellen, dass sie das machen, was sie sagen, sie machen. Führen Sie auch einen Miet -History -Check durch. Rufen Sie frühere Vermieter an und sehen Sie, welche Art von Informationen Sie erhalten können.”

Erwägen Sie auch, einen Teil des Miet -Screening -Prozesses zu lagern. "Wenn eine Person ein vollständiges Screening durchführen möchte, ist der Prozess ziemlich intensiv, da Sie im Grunde genommen eine Kreditberichtungsagentur werden", sagt Holmes. Aus diesem Grund sollten Hausbesitzer in Betracht ziehen, Unternehmen zu betrachten, die den Mieter -Screening -Prozess für Sie abschließen, sagt er. Sie werden Kreditprüfungen, Räumungsüberprüfungen, kriminelle Hintergrundüberprüfungen und ähnliche Vorführungen durchführen.

Eine Mieter -Screening -Firma ist, wie Hanley ihre ersten Mieter gefunden hat. „Wir haben ein Mietverwaltungsunternehmen eingestellt, um die Mieter zu finden, da sie über die Fähigkeiten und Ressourcen verfügen, um die Kredit- und Hintergrundprüfungen durchzuführen“, sagt sie. „Wir haben ihnen einen Prozentsatz der Miete des ersten Monats für ihre Dienstleistungen bezahlt. Es war das Geld wert, da wir mit einem Buchhalter aus Wisconsin, der die besten Mieter waren!”

Sind Sie bereit, ein Vermieter zu sein?
Sobald Ihre Mieter vorhanden sind, besteht Ihre Hauptaufgabe als Vermieter darin, das Eigentum aufrechtzuerhalten. Aber wenn Sie in einer anderen Stadt, einem anderen Bundesstaat oder einem anderen Land leben, wie gehen Sie damit um?

"Ich empfehle den Leuten, ein Hausgarantieprogramm für Eigenheime zu erhalten", sagt Holmes. „Die Dinge werden schief gehen - sie tun es immer. Ein Hausgarantieprogramm verhindert einen enormen Auslastungsaufwand, wenn es passiert.”

Die meisten Programme für Hausgarantie haben eine Prämie, die Sie einmal im Jahr bezahlen. Wenn dann etwas schief geht, dass die Versicherung Ihres Hausbesitzers nicht abdeckt - wie ein Geschirrspüler, der leckt oder ein Kühlschrank, der nicht abkühlt -, rufen Sie die Heimgarantie -Firma an. Sie zahlen eine „Co-Pay“, normalerweise 50 bis 60 US.

Wenn Sie jedoch nicht die anfängliche Prämie der Hausgarantie zahlen möchten, beschäftigen Sie sich mit einem Handwerker. "Wenn Sie außerhalb Ihrer Komfortzone gehen, können Sie mehr Geld kosten als Reparaturmänner", sagt Cortez. „Es lohnt sich viele Male, einen Experten einzustellen. Finden Sie einen guten Allround-Handwerker, der vertrauenswürdig ist.”

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Geld Management
Während der Prozess der Miete und Verwaltung von Immobilien für Anfänger für Anfänger allgemein sein kann, ist der Umgang mit den Dollars und Cents ein kritisch wichtiger Faktor.

• Versicherung: Sprechen Sie mit Ihrer Versicherungsgesellschaft über die Vermietung Ihrer Immobilie, sagt Mincher. "Sie werden Ihre Deckung von der Richtlinie eines Hausbesitzers auf eine Investment -Immobilien -Richtlinie übertragen, die die tatsächliche Struktur, nicht die Inhalte abdeckt", sagt er und fügt hinzu, dass dies ist kritisch dass Vermieter ihren Mietern klar machen, dass ihre Deckung die Besitztümer oder Haftung des Mieters nicht schützt. "Die Richtlinien der Mieter sind so billig", sagt er. „Wir bringen unsere Mieter so ziemlich dazu, sie zu bekommen. Wir gehen sie praktisch zum Versicherungsbüro hinunter.”

• Steuern: Dies kann für Eigentümer/Vermieter kompliziert werden. Wenn Sie vorhaben, die Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen, möchten Sie wahrscheinlich nur Ihre Grundsteuern abziehen, wie Sie es normalerweise tun würden. Wenn Sie es jedoch auf eine echte Investment -Immobilie übertragen und nicht für eine Weile nicht verkaufen möchten, kann es andere Steuervorteile geben. Sie können Mietobjekt abwerten, sagt Mincher, was ein echter Steuervorteil ist, da die Immobilienpreise tatsächlich schätzen sollten. „Wenn eine Immobilie zu Investitionszwecken gehalten wird und Sie Mieteinnahmen generieren, können Sie die Immobilie abwerten“, erklärt er. Während es am besten ist, einen Buchhalter zu konsultieren, erklärt er, dass Wohnimmobilien für 27-1/2 Jahre abgeschrieben werden können. „Wenn ich also 50 Mietobjekte besaß, kann ich für jeden durchschnittlich 10.000 US -Dollar pro Jahr abwerten. Das sind 500.000 US -Dollar pro Jahr an Steuerabzügen, die ich bekomme, die ich nie einen Scheck schreiben musste.”

• Ablagerungen sammeln und mieten: Nehmen Sie die Kaution Ihres Mieters und eröffnen Sie ein separates Bankkonto dafür, sagt Mincher. "Beachten Sie auf dem Konto, dass es sich um ein" Trust "-Konto handelt, das bedeutet, dass es das Geld eines anderen ist, das Sie halten" Ihre Vereinbarung ist es wirklich ihre Geld, nicht deins. Laut Mincher ist es auch eine gute Idee, ein anderes Konto für die Miete einzurichten. „Früher hatte ich 20 Mieter an meiner Tür, als ich jeden Monat darauf wartete, ihre Miete zu bezahlen“, sagt er. „Aber ich habe mir ein System ausgedacht, in dem ich ihnen jetzt eine Rechnung und einen Einzahlungsrutsche schicke, und sie können ihre Miete einfach jeden Monat in einer beliebigen Filiale meiner Bank hinterlegen, anstatt zu versuchen, zu mir nach Hause zu kommen, um es zu tun.Er schlägt auch vor. "Fast jede Bank kann das einrichten", sagt er.

• Rückgabeinlagerungen: Sie können nicht einfach eine Anzahlung von 2.000 US -Dollar sammeln und beschließen dann nur, 1.500 US. "Sie müssen ihnen eine detaillierte Elementierung senden", sagt er. Sobald Ihr Mieter ausgezogen ist. Wenn ja, ziehen Sie dies von der Einzahlung ab, sagt Mincher zusammen mit einer detaillierten, aufgeführten Liste aller Reparaturen, die Sie durchführen müssen.

Rechtsfragen: Schutz Ihrer Interessen
Egal wie sehr Sie Ihrem Mieter vertrauen können, machen Sie niemals Geschäfte aufgrund eines Handschlags und einer gesprochenen Vereinbarung.

„Ein guter Mietvertrag ist für Anfänger und erfahrene Vermieter sehr, sehr wichtig“, sagt Mincher, der empfiehlt. Es mag etwas mehr kosten, aber es ist ein Preis, den es wert ist, die Konsequenzen eines schlechten Mietvertrags zu bezahlen. Ein örtlicher Immobilienanwalt sollte die Mietgesetze kennen, die von der Gemeinde bis zur Gemeinde variieren können. Sie können sich auch bei den Immobilienverwaltungsunternehmen, Ihrer Abteilung für Wohnungsbau oder Ihrem örtlichen Realtors -Board von Realtors wenden, um weniger formelle Beratung zu erhalten.

"Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob es Formulare oder Anhänge gibt, die Teil eines Mietvertrags sein müssen, denn wenn Sie nichts davon wissen, kann es einige ziemlich schlimme Konsequenzen haben", sagt Mincher und fügt das im College hinzu Stadt Fort Collins, in der er lebt und Eigentum mietet, müssen Vermieter auch eine Offenlegung von Belegungen haben. "Dies kam von Leuten, die mehrere College -Kinder in ein Haus stecken", sagt er. „Jetzt müssen Mieter ein Formular unterschreiben, das anerkennt, dass die Stadt eine Regel hat, dass nicht mehr als drei nicht verwandte Menschen in einem Haus leben können.Wenn dieses Formular fehlt, sagt Mincher, kann der Vermieter eine Geldstrafe von 1.000 US -Dollar belegt werden ein Tag .

Neben kräftigen Bußgeldern gibt es einige Formulare, die tatsächlich einen Mietvertrag gültig machen müssen. „Wenn ein Haus beispielsweise eine Baugenehmigung von vor 1979 hat, müssen Sie als Teil des Mietvertrags eine der Bleibasis von EPA-Lackierungen haben, oder es ist völlig Leere ," er erklärt.

Und während Sie mit Ihren Mietern auf das Beste hoffen, sagt Holmes, es sei ratsam, sich auf das Schlimmste vorzubereiten. "Stellen Sie sicher, dass alle staatlichen Gesetze angesprochen werden. Wenn Sie jemanden räumen müssen, haben Sie das Gesetz auf Ihrer Seite". „Wenn Sie dies nicht tun und Sie zu einem Räumungsverfahren gehen und eine Lücke, die Sie im Mietvertrag verpasst haben, kann jemand in Ihrem Haus mietfrei leben.

Immobilienverwaltung
Die Einstellung eines Immobilienverwaltungsunternehmens kann einen Großteil davon nehmen Kopfschmerzen von der Vermietung Ihres Hauses, wenn Sie die richtige auswählen. Verwaltungsunternehmen nehmen in der Regel einen Teil der Miete jedes Monats als Gegenleistung für die Behandlung von Vorlagen, Mietsammlungen, Reparaturen und anderen täglichen Vermietermanagementaspekten ein.

Immobilienverwalter werden wahrscheinlich entweder einen Prozentsatz der monatlichen Miete nehmen - zwischen 10 und 15 Prozent ist häufig - oder sie werden im Voraus Gebühren entgegennehmen, manchmal genauso viel wie die Miete des ersten Monats. "Wie Ihre Anfängerbesitzer gehen, sind 10 Prozent ihrer monatlichen Miete wahrscheinlich ein großer Teil dieser Nuss", sagt Mincher. „Sag ihre Zahlung [Piti] beträgt 950 US -Dollar.00 im Monat und sie mieten [das Haus] für 1.000 Dollar.00. Wenn sie es selbst verwalten, können sie diese Zahlen wahrscheinlich zum Laufen bringen, aber wenn sie einen Immobilienmanager in den Mix einfügen, erhalten sie jetzt nur 900 US -Dollar an Miete.”

Managementunternehmen werden Mieter -Screening, Kreditberichte und andere Schecks übernehmen, bevor der Mieter einzieht. Sie müssen jedoch die richtige Firma oder Person auswählen. "Wählen Sie jemanden aus, der sich mehr auf das Management als auf den Umsatz ausgewählt hat", sagt Holmes. „Besonders wenn Sie nur so viel Geld wie möglich wiederholen möchten, bis der Markt zurückkommt. Wenn Sie niemanden haben, der Erfahrung hat, ein Haus zu vermieten, könnte es länger auf dem Mietmarkt sitzen als es sollte.”